随着社会经济的快速发展和居民生活水平的不断提高，我市房地产市场迅速崛起，已经成为我市经济发展的重要增长点，税收贡献日趋增大。自2007年下半年全市推行房地产税收一体化管理以来，“政府牵头、地税主导、部门配合、信息共享、先税后证、以证控税”的房地产一体化管理模式不断完善，极大地提高了房地产税收管理工作质效，全市房地产税收逐年稳定增长，占地税总收入比重逐年上升。2008年全市入库房地产税收30113.6万元，同比增长12%，占总税收收入任务的27.2%；2009年全市入库41667万元，同比增长38.4%，占总税收收入任务的31.6%；2010年全市入库60305万元，同比增长44.7%，占总税收收入任务的35.6%。
一、我市房地产税收一体化管理的主要成效
自2007年市政府下发《关于推行房地产税收一体化管理的通知》（市政发［2007］3号）和2008年市政府办下发《邵阳市市区房地产税收协税护税工作目标管理考核办法》（市政办函[2008]47号）以来，我市房地产税收一体化管理取得了明显成效。
(一)建立了“信息共享”机制。各单位积极与政务中心、规划、建设、国土、房产、监理等部门衔接协调，商定了信息采集的方式和办法，由专人负责采集建设、规划、质监部门的相关信息和国土土地使用权交易信息、房地产开发项目信息和二手房交易信息，实现了纸质方式的“信息共享”。各单位将采集到的信息及时进行比对分析，促进了日常征管工作质量的提高。
(二)形成了“以证控税”管理模式。各单位在政务中心和房产部门设立专门办税窗口或派专人负责，其主要职能是除负责信息采集外，还要办理房地产交易(包括二手房交易)和土地使用权转让税收征收业务。纳税人只有办理了税收业务才能到相关部门办理证照手续，形成了“先税后证、以证控税”的管理模式，建立了环环相扣、互相监督的机制。
(三)强化了房地产税收日常征管。房地产税收一体化管理机制的建立，各主管税务机关能更加及时地了解和掌握了房地产交易、土地使用权转让以及建筑施工方面的有关信息资料，提高了房地产税源监控跟踪管理水平。尤其是通过“先税后证，以证控税”的管理模式，让房地产开发商和二手房交易的纳税人了解掌握了相关税收政策及控管措施，增强了纳税意识，有效遏制了有意偷逃国家税款的现象发生，促进了日常税收征管。
(四)规范了二手房交易税收管理。二手房交易有其特殊性，涉及税种多、税源分布广、隐蔽性强、征管难度大，传统征管方式难以适应形势需要，仅靠税务机关无法对其进行源泉控管和制约。实行“先税后证，以证控税”后，在相关部门特别是在房产和国土部门的大力支持下，二手房交易税收征收力度加大，逐步堵塞了税收漏洞。2008年全市二手房转让征收税款户数1107户，征收税款952.3万元；2009年全市二手房转让征收税款户数1711户，征收税款1307.9万元;2010年全市二手房转让征收税款户数2154户，征收税款2397.9万元。
二、我市房地产税收一体化管理存在的主要问题
尽管我市房地产税收一体化管理经过几年来的运行取得了明显的成效，但仍然存在一些薄弱环节，主要表现在：
(一)从纳税人来看，房地产企业税法遵从意识不强。一是隐瞒销售收人，不记或少记预收账款。如预收款不入账；或开具收款收据，将款项存入私人账户隐瞒收入；或将“以房换房”价款不计销售收入；或将收取的银行按揭转账收入挂往来；二是多列成本费用，虚增税前扣除。如将应税收入直接抵减成本费用；或扩大拆迁安置补偿面积，虚列土地开发成本；或采取骗取建安发票等手法，虚增建安工程成本。由于收入成本不实，大多数房地产企业账面亏损或利润为零；三是滚动开发，混淆成本费用。进行房地产项目跨时间、跨地域滚动开发，通过混淆多个项目或与关联方企业转移开发成本和期间费用，任意调控利润，少缴企业所得税和土地增值税；四是票据使用混乱。如在预售房阶段采用收款收据；支付工程款时不按规定要求施工方开具正式建筑业发票；以收据甚至白条等无效票据作为原始凭证等；五是采用合作建房、委托代建等方式偷逃税款。如采取以房换地，合作建房，不进行货币结算，也不通过会计账簿核算，合作双方共同偷逃营业税；或通过集资建房、私房联建方式，直接办理个人土地使用证，规避房地产销售环节的营业税，甚至偷逃施工环节的营业税。
(二)从税务机关来看，房地产税源监控依然乏力。从房地产企业业务流程来看，一个项目的启动要经过土地购置、项目立项、投资审批、规划许可、施工许可等环节，涉及各个行政管理部门。这些涉税信息虽然实现了一定的部门共享，但税务部门只能在房地产开发企业开发、销售房屋后介入管理，税源监控难以到位。尤其是房地产企业多个项目同时开发或先后滚动开发时，税务部门不能以项目为单位，提前介入，准确掌握成本费用信息。另一方面，税务部门内部也未实现及时有效的信息交换。有些房地产企业接到一个新项目，就变换名称成立一家新公司，换瓶不换酒，原公司则多采取非正常销户，欠税无法追缴；或是几个项目几个公司同时运行，由于不同单位之间税源信息不共享，企业往往利用财务混乱、混淆成本费用，大肆偷逃税款。在实际工作中，加之有些税务干部责任心不强，对辖区内企业税源缺乏监控，对企业承揽工程的性质、工程进度、开工、竣工及验收情况缺乏了解，既不下户调查核实，也不认真分析企业申报资料的真实性、合理性，给企业拖欠、偷逃税款提供了机会。此外在查处房地产涉税案件时，税务人员经常受到多方因素干扰，往往也无能为力，处罚力度较弱，客观上降低了企业偷逃税成本。
(三)从征管措施来看，征管基础工作还比较薄弱
一是对于联合建房和个人建房税收难于管理。由于纳税人纳税意识淡薄，经常采用躲避、拖延、拒绝的方式对付税务机关征管，很难查找当事人。承建单位或个人也不配合税务机关征税，纳税人又不需要使用发票，税源无从监控。二是对于假借联建名义的房地产开发税收难于管理。主要原因有三个，第一，房地产开发与联建行为的认定在法律意义上缺乏一个确定和统一的标准，发改、房产、税务在实践中的判断并不一致；第二，相关部门对于假联建行为的监管也有心无力；第三，难以准确掌握实际情况，调查取证难度太大。随着对房地产公司的税收征管力度的进一步加大，而假联建行为又越来越多，两者之间的税负差别太大，严重地影响了房地产市场的健康发展。三是房地产开发公司建设、销售难以及时监控到位。虽然加强日常检查，并要求公司按月提供建筑、销售进度表，但很多公司收入、支出帐外处理，难以及时准确地掌握其实际经营情况，导致部分公司实际欠税居高不下。四是部分税收政策难以准确执行到位。目前，对房地产公司的分红和利息支付，由于房地产公司帐务不进行相关处理，有的地方采用按收入进行预征的方式，虽然起到一定作用，但由于缺乏明确的税法支持，难以进行强制性征收，在实际工作导致税负产生较大差异，纳税人反响较大。对于土地增值税目前实际征管水平仍无法达到清算的要求，且预征又分成三个档次，因无法及时掌握各类房产收入比例，实际上房地产公司申报时可自行进行调节。另外，有关房地产税收优惠政策变化过快，不便于实际工作中准确把握。
(四)从管理机制来看，房地产一体化管理仍有漏洞。一是以证控税把关部门对商品房办证存在少数把关不严的现象，如市区房地产开发商为购房者办理按揭产权登记后没有将登记信息反馈给地税部门，开发商很容易钻涉税信息不畅的空子，逃避税收征管。对于个人联合建房在办理产权证时也没有进行把关。此外还存在一些迫于压力、人情等原因而放宽没有把关的现象。二是办理国土证或产权证时一些地方没有要求产权登记人提供购房发票，对推行发票管理制度，在房地产开发企业落实“以票控税”带来很大的难度。三是对二手房交易按国家政策规定免税的和开发区“包税”的商品房没有开具发票，税务机关也不好开具发票，给其二次交易带来麻烦。四是存在弄虚作假的现象。与房产、国土、评估所的部分涉税资料比对时，发现有弄虚作假现象。产权证有假的，评估报告有假的，有的甚至制作假的税款审核证明单和假的契税缴清单，绕过税务部门直接办理产权证。
三、进一步推进我市房地产税收一体化管理的建议
针对上述房地产税收一体化管理存在的主要问题，必须采取有效措施，堵塞征管漏洞，完善房地产税收一体化管理，促进房地产税收稳定增长。
（一）强化税源管理，提升税源监控水平。一要澄清税源底子。对房地产及建筑安装业进行全面清理，切实掌握开发项目数和建筑施工项目数，详细掌握各开发项目和建筑施工项目应纳税款、已纳税款、欠缴税款。同时，认真落实项目管理制，按项目名称进行登记管理，将所有的建安项目和房地产开发项目录入房地产税收一体化管理软件。二要开展税负调查。按季对辖区内的房地产税负进行调查，重点调查房地产销售面积、房地产销售收入、利润、应缴税金情况、应税税负、税收缴纳情况、实缴税负等。通过对各季度的税负进行数据比对，分析原因，有针对性地加强对房地产行业的税收征管。
（二）强化税政管理，提升政策执行水平。一要加大所得税核定征收力度。按照省局文件规定，采取切实措施对房地产开发企业所得税实行核定征收，代开发票的在代开发票环节征收所得税，自开发票的按月预缴，年度汇算清缴。二要加大土地增值税预征力度。积极加强房地产开发项目的检查清理，落实省局新的土地增值税政策，正确把握征收方式，及时调整土地增值税预征率和核定征收率，确保征收到位。
（三）强化征收管理，提升行业规范水平。一要加强申报管理，提升申报准确率。将房地产开发企业纳税申报纳入正常管理考核范围。既要报送纳税申报表、财务会计报表和其它有关纳税资料，也要报送房地产销售明细表。二要加强入库管理，提升均衡入库率。对房地产税收实行专业化管理，落实项目管理办法，以房地产开发、建安工程、土地转让单个项目为管理对象，把项目落实到人，责任分配到人，对房地产开发企业实行按月征收，按月入库，确保均衡入库。 三要加强以票控税，提升发票使用率。严格票据管理，坚持先税后票，以票管税，按户开具销售不动产发票，重点把好土地使用权属和房产权属转移关，必须先缴纳相关税收，审验发票后,国土和房产部门方可办理土地和房产权证手续。四要加强档案管理，提升资料完整率。建立房地产开发企业台帐，分开发项目分类建立房地产销售明细台帐，档案资料做到一户一档，确保资料完整率。
（四）强化协作管理，提升协税护税水平。房地产税收一体化管理是一项涉及多个部门的系统工程，牵涉的部门广、落实的困难多、协调的难度大，没有党委政府的高度重视和强有力的支持，仅靠地税部门的努力是很难达到预期效果的。一方面地税部门要主动加强与有关协税护税部门的协调，争取大力支持。另一方面政府要加强考核检查，落实考核办法，进一步有效运用财政激励措施，除地税部门支付协税护税费用外，还要加大奖励力度，调动各相关部门协税护税积极性。同时要完善管理制度，在原来“先税后证、以证控税”的基础上，强化“以票管税”， 凭房地产开发涉税事项转办单、分户销售不动产发票、房屋销售办证明细表办理权证手续。
（五）强化信息管理，提升信息管税水平。房地产税收一体化管理从本质上讲，一体化就是信息化，没有信息化，一体化管理就会失去持续发展的动力。一方面要加大房地产税收一体化软件的应用力度，将所有建安项目和房地产开发项目都录入软件，并全面使用软件的各项功能，加强对房地产税收的监控。另一方面要争取政府的大力支持，依靠政府的强力推动，进一步加强对房地产税收一体化管理信息化的重视，加大资金投入，由政府信息化办公室牵头，成立专门技术小组，相关部门配合，负责房地产税收一体化管理的软件开发和网络建设，在国土和产权部门发证前，设置地税部门税收征管审核程序，通过信息化平台，真正实现信息共享，真正实现“先税后证，以证控税”，从而达到项目跟踪、动态管理的目标。
（市地税局党组成员、副局长 刘卫秋）
