应当承认，在国内外经济金融形势发生重大变化的背景下，我国多年来房地产价格居高不下具有多重原因：一是城镇化进程的加快使得住房需求不断上升，特别是中国人口红利为被无限放大，形成房地产市场一段时间的刚性需求，实事求是讲，在中国这样一个口大国，房价温和上升并不可怕，也在情理之中。问题是脱离中国老百姓承受的力度，过快过猛增长就显得危险甚至恐怖了。二是随着居民生活水平的提高，住房消费能力也在不断增强，人们追求舒适生活，不断扩大居住面积，出现房屋的面积、结构、环境多样化构局也是理所当然。三是房地产业的发展能够推动地方经济的发展，壮大地方财力，深得地方政府的支持，一些地方政府在一时难以寻找到新的经济增长点的情况下，把房地产业作为地方支柱产业也不失是一个明智的选择，特别是在当前财政体制下，地方政府推动房地产市场也是扩大财政收入，壮大地方财力的需要。四是房地产开发商在利益的驱使下，加速了房地产开发的进程，给中国房地产市场推波助澜；五是银行等金融机构能够从房地产相关项目中获利，房地产信贷快速扩张；六是土地开发建设的成本不断增长，推动房价上涨；七是在人民币升值预期下，热钱涌入中国房地产市场。
然而，我们分析2009年以来，特别是2010年上半年以来我国房地产价格快速上涨，呈现涨幅大、涨势猛、持续时间长、汲及范围广等特征。我们发现：此轮房价上涨，除了上述正常原因外，一个重要推动力就是投资性和投机性购房的大幅增长所形成的虚假需求。伴随着四万亿经济刺激计划的逐步实施和银行天量信贷的逐步投放，潜在的通货膨胀预期抬头，加上市场对于房地产利好政策的消化和对人口红利刚性需求被无限放大，富余的流动性资金出于保值增值的需要大量涌向房地产市场，房地产投资和投机异常活跃，成交量大幅增长，房价迅速攀升。近些年来，人们普遍预期未来房价看涨，这使得房地产的投资需求加剧。在价格上涨预期和资产增值动机的驱使下，房地产市场出现大量的投资性和投机性交易行为，这刺激房地产需求进一步攀升，房地产市场供不应求的状况更加突出，房地产价格不断上涨。以湖南长沙为例，从2009年下半年以来，长沙的房地产市场非常活跃，特别是国家出台“长株潭两型社会”城市群一体化战略以后，长沙的房价一路上升，各市州甚至各个县（区）的住户纷纷到长沙买房，据长沙一位售楼小姐告诉笔者，这些年，到长沙买房40%以上是市州以下的人员，他们买房一方面给还在找工作的孩准备住房，另一方面也作为保值增值的投资品。一些人买房不到一年房价就翻番，这种赚钱的羊群效应带动了身边的人员，也纷纷加入购房行列，而且这种看似旺盛的需求吸引了国内外众多的房地产知名开发商纷纷抢滩长沙。于是若大的长沙，就象一座崭新的开发区，到处是工地，到处是新楼，一片欣欣向荣的繁荣景象！正因为如此，目前长沙的房屋空置率很高，许多楼盘尽管已全部售出，但到晚上几乎没有一盏灯。笔者认为，如果不是真正住房需求，而且仅仅只是投资投机需求，房地产市场就不可能稳定，就不可能实现真正意义的繁荣。同样，以长沙为例，这样售出的房子40%是非长沙人而是各市州或县（市）的人，他们买房并非立即作为居住，只能空置，由于土地有限，这些人目前买房空置比未来涨价之后购买更划算，其收益远远大于银行利息，这样，人们对房屋的居住属性就被投资属性所替代，起到的作用也是相当负面的，产生的后果也是相当严重的。因此以下通过闲置房、租售比和价格走势等数据，分析2009年以来我国房地产市场的运行状况，从而得出本文的结论。因为投资和投机行为对我们以下分析情况造成的后果是相近的，所以我们将投资和投机行为放在一起分析。
第一，闲置房数量居高不下。
闲置房主要包括开发商已建成但未实现销售的房屋和开发商已销售但目前尚无人居住的房屋。根据国家电网公司的调查显示，我国660多个城市连续6个月以上电表读数为0的闲置房有6540万套。按照每套房平均供3个人居住计算，6540万套闲置房可供近2亿人居住。而对照1999年到2008年城市化加速上升的十年中，我国城市非农人口的增加总量也只有2亿人左右。据此推算，我国目前660多个城市的闲置房总量可以满足其后十年城市化的住房需求。据统计，我国现今实际人口总量约为14亿人，2009年底我国的城市化率为46％，按照上面的估算结果，在全国城市化率达到60％以前，也就是达到“全面工业化”水平以前，近2亿人居住的闲置房完全可以满足城市化进程中的住房需求。过量闲置房的存在，既是盲目投资和炒作房地产造成的后果，也给房地产市场的持续健康发展带来了负面影响。在中国，还有一种非常奇怪的现象，在县（市）这一级的城镇，几乎很大一部分人都建有私房，一般至少五层，目前的状况是户主住一层，作门面一层，至少有3层是空置，特别是农村由于大量外出人员，农村闲置房情况也非常突出。这种全国性的城市农村大量闲置房的现象怎么说也是一种极大的浪费。
第二，租售比持续低位徘徊。
租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。国际上衡量一个地区房地产运行状况良好的租售比范围一般界定为1：300到1：200，这意味着房屋的合理价格大约相当于其租金的200到300倍。
如果租售比低于1:300,则意味着房地产投资价值相对变小，房屋泡沫已经显现；如果租售比高于1：200，则意味着房地产还有投资潜力。根据美联物业和环球房地产指南网站的调查数据，2009年世界22个主要城市，租售比低于1：400只有我国的北京、上海，也包括香港。北京和上海的住房租售比远低于其他城市的水平，也低于房地产市场运行良好的租售比下限1：300，这在一定程度上表明北京和上海房地产市场的投资和投机行为严重，房地产价格中已存在泡沫。除北京和上海外，我国一线城市的住房租售比也普遍低于1：300，由此可见，投资性购房者已逐步取代刚性住房需求者进入了房地产市场。这也表明，我们当前房地产市场的繁荣是暂时的表面的，而支撑这个表面现象的是人们普遍预期的所谓人口红利的刚性需求，那么一个时期以后，十年、二十年以后怎么样，谁也难以预料，如果任开发商目前这样无限制的开发下去，任投资性购房者这样无节制的投资下去，中国的房地产市场泡沫总有一天会破灭，中国房地产市场如果现在不能有效控制，任其房价上涨，到时泡沫吹破的那一天会非常惨，后果非常严重，政府、银行、老百姓都会深陷其中！
第三，房地产销售价格与租赁价格走势背离。
根据美联物业对各地成交最活跃、最具代表性的二手住宅进行的统计，2010年4月，北京二手住宅蓝筹价格指数较2008年1月上涨73．5％，而租金指数却下降7.7％；上海二手住宅蓝筹价格指数较2007年1月上涨61％，而租金指数只上升4％；广州二手住宅蓝筹价格指数较2007年1月上涨92％，而租金指数仅上升1％。同样在统计期内北京、上海和广州二手住宅价格大幅上涨，而租金价格变化不大。这个情况说明当前房地产投资现象十分普遍，一方面扩张了购房需求，推动房价上涨；另一方面相当多的投资者手头拥有几套房，造成租赁市场上的房源供给相当充足，使得近年来租金价格保持相对平稳。
第四，居民购房热情高涨。
抽样调查结果还显示，2009年上海本地居民户均住房3套，广州50％的家庭平均住房2套。很多人在住房已经完全满足自住性和改善性需求的前提下，仍拼命贷款买房。据媒体报道，部分“购房爱好者”在拥有几十套住房之后，仍四处筹钱购房，以期获取投资收益。据笔者观察，目前只要是收入较稳定的家庭，几乎都在自己居住地的上一层级的城市购有住房，全中国几乎所有富豪家家都在北京、上海、广州、深圳等大城市有住房，而这些房子实际使用并不多，只是一种纯粹的投资，只是家庭财富的象征，因为在目前情况下，这些房产毕竟可以增值保值。
因此从当前闲置房数量居高不下，租售比持续低位徘徊，销售价与租金价走势背离，居民购房热情高涨等现状可以看出，当前我国房地产市场上投资投机行为盛行，投资性购房需求相当旺盛，房地产的投资功能在很大程度上替代了它的居住功能。从供给和需求的视角进行分析，房地产投资需求的大幅上涨，人为地扩大了房地产需求，在房地产供给相对稳定的情况下，这必然会拉动房地产价格不断攀升。应当说，这是一种虚假的现象，是一种很不正常的供求关系，一旦人口红利的刚性需求不存在，或者说这种预期需求降低泡沫肯定会破灭。中国曾经的海南、北海等地教训已经相当深刻，我们不可以再复制那相同的悲剧。
（市地税局党组成员、纪检组长 张又平）
